Sluit al die woningfabrieken!

29 juni 2021: Vorige week is het nieuws bekend geworden dat de grootste woningfabriek ter wereld haar deuren sluit. De investering van € 2,5 Miljard gaat in rook op.

Ik snap het dus niet meer zo goed. In Nederland wordt er elke dag wel een woningfabriek aangekondigd. Als je niet mee doet dan lijkt het net of je de boot mist. Maar is dat zo?

Elke mislukking brengt je dichter bij succes zei ook Edison na 10.000 mislukte pogingen om een gloeilamp te ontwikkelen.

Dus wat ging er mis met de bovengenoemde woningfabriek?

De bouw is een lastige sector en niet te vergelijken (nog) met elke andere sector. Toen ik 9 jaar geleden begon in deze sector toen heb ik mij verbaasd. Verbaasd over het feit dat 97% van leveringen niet plaatsvindt op de afgesproken datum door verschoven projecten. Verbaasd omdat we iedere keer hetzelfde ontwerpen maar weer net iets hoger, breder en langer. Maar het meest heeft mij verbaasd dat we dit ok vinden en het allemaal stilletjes accepteren (weliswaar met tegenzin).

Het is gewoon lastig. We zijn zo geworden omdat de omgeving vraagt om deze flexibiliteit. Hoe vaak komt de vergunning op tijd. Hoe vaak moeten we weer terug naar de tekentafel omdat het ontwerp is afgekeurd door welke instantie dan ook. Hoe vaak…..

Iedereen weet dat de bouwsector (tot op heden) weinig gestandaardiseerd is. Als gevolg daarvan lijken de werkstromen op elkaar, maar kunnen ze in detail sterk verschillen.

Maar denk even aan het volgende: Bouwprojecten zijn het resultaat van het mechanisch integreren van miljoenen onderdelen tot een eindproduct. Wat het aantal mechanische onderdelen betreft, is het vergelijkbaar met lucht- en ruimtevaart en de automobielsector.

Elk bewegend onderdeel – elke schroef, elke dakpan, elke kraan – kan tijdens het bouwproces uiteindelijk een faalwijze zijn, waardoor het hele project vertraging oploopt.

Dat betekent dat een waanzinnige hoeveelheid geïnstitutionaliseerde kennis nodig is om een complex bouwproject onder de knie te krijgen. Hoe meer variabelen je probeert te beheersen, hoe meer geïnstitutionaliseerde kennis het vereist.

Dat is precies het punt waarop de lucht- en ruimtevaart en de automobielindustrie hun complexiteit onder de knie kregen. Zij standaardiseerden. Ze verminderden het aantal varianten. En dan bouwden ze hetzelfde onderdeel een miljoen keer, gedurende tientallen jaren, en behielden die arbeiders en ingenieurs om hun kennis te institutionaliseren.

De bouw daarentegen, heeft dat als industrie (nog) niet gedaan. Om die reden vereist de bouw veel gedetailleerde kennis van de tekenaar, uitvoerder, projectleider of werkvoorbereider. Het is volledig kennis gestuurd en als die verminderd dan nemen de faalkosten toe. Groeien doet dan ook altijd pijn omdat snel opschalen van kennis bijna onmogelijk is.

1.0 vs. 2.0

Het woningfabriek 1.0-model probeert de complexiteit van de bouw en de faalkosten aan te pakken door de activa en de workflows fysiek te integreren. De stelling is dat deze 1.0 spelers daardoor een hogere mate van controle krijgen over de grenzen en onderlinge afhankelijkheden, waardoor – zo luidt de theorie – uiteindelijk de complexiteit afneemt. Meer controle = meer standaardisatie = minder onderdelen ​= minder complexiteit.

Er zijn 3 problemen met deze veronderstelling in het 1.0 model:

1.      de fysieke verticale integratie introduceert nieuwe ongewenste complexiteit.

2.      het creëert statische toeleveringsketens, minder geschikt om om te gaan met flexibiliteit in de bouw (denk hier eens over na: als je een grote fabriek bouwt, wil je dat ze volledig worden benut. Maar als die fabriek alleen voor je eigen projecten zijn, dan moet je die productie zelf  vullen met de vraag. Wat als de vraag verandert? Zoals nu de shift van beton naar hout. Wat als projecten verschuiven, niet door gaan? Zoals  met PAS en PFAS.  Het resultaat is dat de standaardisatie waar je van droomde nooit tot stand komt, omdat je een constante strijd voert om je fabriek benut te houden en je orders aanneemt voor totaal verschillende gebouwen. Paradoxaal genoeg wil het 1.0-model standaardisatie, maar wordt het ongunstig gestimuleerd om vraag te aanvaarden die standaardisatie schaadt.

3.      Het houdt rekening met het institutionaliseren van kennis – maar het houdt geen rekening met geïnstitutionaliseerde kennis d.w.z.: het 1.0 model (alle nieuwe start-ups die nauwelijks ervaring hebben in de bouw) denkt dat ze de bouw snel kunnen leren en die know-how kunnen behouden. Wat het 1.0 model vergeet is dat er tientallen jaren ervaring in de industrie is waar je gemakkelijker al op dag 1 mee zou kunnen samenwerken, DeMar en Block2build, www.demar.nl zijn daar een goed voorbeeld van).

We zien nu steeds vaker in de markt dat partijen zich meer richten op een bepaald segment zoals focus of rijwoningen, villa’s of meergezinswoningbouw, geen focus hebben op het runnen van een eigen fabriek en de stap maken naar volledig digitaal. We noemen dit de 2.0 versie. Wat zijn de kenmerken van deze spelers:

1. Ze zijn Asset-lite, gebruikmakend van een sterk partnernetwerk met geïnstitutionaliseerde kennis die gekwalificeerd is om nauwkeurig voorgeschreven standaardcomponenten te vervaardigen en de partners worden aangesloten op een gemeenschappelijk softwareplatform.
2. Ze maken gebruik van dynamische toeleveringsketens, waardoor kan worden gereageerd op verschuivingen in de vraag en negatieve prikkels om niet-standaard vraag te accepteren kunnen worden vermeden.
3. Ze hebben focus op slechts één markt (meergezins- of eengezinswoningen, of iets anders).

Vreemd genoeg wordt het 1.0-model vaak bejubeld om “automobielproductie naar de bouw” te brengen. Maar als je er goed naar kijkt dan komt de asset-lite aard van het 2.0 model veel dichter in de buurt van hoe de auto-industrie werkt. Een OEM (Original Equipment Manfacturer) van een auto bepaalt voor een model (PMC, product-markt combinatie), welke onderdelen nodig zijn om dat model te bouwen (b.v. airbags, spiegelelementen, brandstofpompen etc), werkt intensief samen in de keten en selecteert een groep Tier-1/-2 leveranciers (strategische hoofdleverancier) en koopt capaciteit van die leveranciers tegen een gegarandeerd volume. Maar de OEM produceert die onderdelen niet. Zij assembleren, distribueren en organiseren de toeleveringsketen.

Een voorbeeld van 1.0 model zien we in foordretail. Picnic innoveert op het gebied van online boodschappen doen en levering. Dit is het 1.0 model van online boodschappen doen. Picnic is eigenaar van de lastmile distributie (ze hebben zelfs hun eigen elektrische bestelwagen ontwikkeld), bezit de opslagfaciliteiten en distributiecentra en is asset-heavy. Ze wedden op meerdere belangrijke veronderstellingen die allemaal tegelijk juist moeten zijn: consumenten die meer online winkelen, consumenten die vertrouwen hebben in de kwaliteit van verse producten zonder ze zelf te zien, de opkomst van lastmile netwerken binnen steden, de opkomst van software voor routeoptimalisatie, en concurrenten in de detailhandel die traag reageren.

De grootste bedreiging is een start-up die werkt vanuit het 2.0 model, asset-lite en gebruik gaat maken van de lastmile netwerken die er al zijn (ups, postnl, dpd), opslag en distributie samen doet met partners en  focust op voorschrijven en coördineren hoe hun klanten hun boodschappen krijgen – en besluiten niet alle bewegende delen van het model zelf te doen.

De kernprincipes van  1.0-model kloppen niet in dit digitale tijdperk. Ze draaien aan de verkeerde knoppen.

Samengevat, het 1.0 model gelooft dat het een volledige industrie met hoge complexiteit kon herdefiniëren door zoveel mogelijk zelf te bezitten en uit te voeren. Veel van de kernprincipes van het 1.0 model gaan over automatisering en inkoopvolumes. Maar om daar te komen, creëert het 1.0 model nieuwe problemen: Statische toeleveringsketens en gebrek aan geïnstitutionaliseerde kennis

Het 2.0 model is  gebouwd op andere kernprincipes. Bij een 2.0 woningfabriek gaat het er niet om zoveel mogelijk te automatiseren, of elk aspect van de uitvoering uit één hand te controleren. Het gaat het om:

1. Focus: Kies één marksegment waar je nummer 1 in wilt worden.
2. Bouwcomponenten: Standaardiseer en schrijf voor hoe je je product wilt  opbouwen. Bepaal de componenten. Verminder de varianten. Koop in bulk in.
3. Asset-lite toeleveringsnetwerk: Haal doorgewinterde industriepartners binnen als  Tier-1/-2 leveranciers. Onderzoek en selecteer ze grondig. Koop gegarandeerde capaciteit in. In ruil daarvoor garandeert je  volume op termijn.
4. Softwareplatform: Maak alle leveranciers onderdeel van het platform en coördineer ze op je eigen software backbone. Schrijf het gebruik voor alle partners voor.

In de bouw is een bepaalde nederigheid noodzakelijk. Het proces en product zijn enorm complex. Alle zogenaamde disruptieve starters zullen veel valkuilen moeten voorzien en overwinnen. Dat de bouw aan de vooravond staat voor een enorme verandering is evident.

Wij worden als DeMar graag die Tier1/2 leverancier. We ontwikkelen die standaard bouwcomponenten en hebben inmiddels 4 jaar expertise (naast 28 jaar bouwen met hout)  opgebouwd met het standaardiseren, ontwikkelen en leveren van deze componenten(daken, wanden vloeren, gevels) en zien onszelf graag als strategische partner voor aannemers die de volgende stap willen maken zodat zij zich kunnen focussen op hun nieuwe rol als digitale aannemer

Wij helpen u graag.

Klaas Droog

Directeur DeMar Groep BV